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三四线城市疯狂扫货

斑马消费 杨柘是拓展全国市场,还是深耕江西,新力控股集团选择了后者。今年上半年,公司在江西新增土储规模占比超50%,且频频深入省内三四线城市获取土地。公司在去年上市之后,发展布局倾向于长三角和大湾区,为何“重回”江西?这一切或与新加盟的联席董事长、执行董事兼行政总裁陈凯有关。在今年3月业绩会上,陈凯就提出未来深耕江西的战略。今年年初至今,公司深入江西各地市及县级城市,甚至不惜高溢价拿地,深耕江西的意图已很明显。 重回江西8月10日,新力控股集团(02103.HK)披露,截至今年前7个月,公司实现销售额521.1亿元,如果按照年初预定销售目标1100亿元测算,任务刚完成近半。去年,新力控股集团在港交所挂牌上市,一举刷新“最快上市房企”等多个内地房地产企业上市纪录,是中国房地产行业内冲出的一匹“黑马”。虽说公司早将总部从南昌迁至上海,号称全国性房企,但这家房企的区域布局并不均衡。截至2019年末,公司全国总土地储备权益建筑面积1509万平方米,江西占比33%,惠州占比27.6%。在当年实现的914.23亿元销售额中,江西区域市场贡献占比54.3%。今年上半年,公司“重回”江西,在新增土地储备方面进一步“加仓”。公开数据统计,今年1至6月,公司新增土地储备权益建筑面积合计176.7万平方米。其中,93.3万平方米位于江西省内,占比达到52.80%。除了约30万平方米位于省会南昌外,其余分布在省内三四线城市。斑马消费梳理发现,公司多次深入江西省内的吉安、宜春、抚州等地拿地,不惜以高溢价碾压对手,获得目标土地。今年3月,公司在抚州下辖的南城县溢价48.37%拿下当地一处地块,紧接着又在抚州下辖的崇仁县斩获一块土地,溢价38.86%。全国战略初见成效,为何转头重注省内?在今年3月的2019年业绩会上,刚履新的陈凯对外称,公司未来的战略之一就是要深耕江西。除了公司的战略选择,一个重要原因是省内外市场较大的成本差距,直接影响公司盈利水平。2019年,公司毛利率为29.64%,同比下降7.71个百分点。一个重要原因,就是江西省外项目成本相对较高。陈凯对外表示,江西省内销售净利润率为10%,长三角、大湾区的利润率为5%左右。 高层大洗牌相比头部房企专注于平稳运行,既要销售规模,又要考虑盈利水平,对于新力控股集团这类年轻房企,始终是一个两难的选择。对外扩张,对公司运营水平提出了更高的要求,引进一批能力出众的经理人势在必行。今年3月,陈凯、许进业及徐春加入公司核心管理层。陈凯被委任为公司联席董事长、行政总裁兼执行董事,和董事长张园林平起平坐。陈凯是业内明星经理人,13年里转战多家房企,先后就职于阳光城、中南置地等房企。他的成名之作是,3年时间,促使阳光城销售规模从23亿元增至230亿元,4年让中南置地从200亿逼近2000亿。陈凯的业务分工是专注公司业务和运营发展,间接让张园林的得力助手、公司副总裁佘润廷权力削弱,最终佘在5月转投老东家协信地产。陈凯加入新力,首要任务就是巩固经营、冲击千亿、提高利润。他祭出的“法宝”除了深耕江西市场,还有通过加大产业勾地、代建业务等举措来实现利润增长。斑马消费发现,加入新力控股集团,陈凯年薪仅120万元,远低于在阳光城、中南置地的薪酬水平。那么,新力控股对他的吸引力在哪里?中国质量万里行杂志曾报道,陈凯和张园林有一个3年豪赌,即在业绩不造假的条件下,公司如能进入销售额TOP15,就能获得公司10%的股权。豪赌没有退路,陈凯首先在人事上大刀阔斧,先后启用老部下青特置业原总裁汤义龙、旭辉银盛泰集团原副总裁赵洵、中锐地产原总裁胡俊,力邀卓越集团原副总裁徐春、祥生地产原运营副总白皓等加入,不到半年时间,一支自己能用、能打市场的经营队伍已经成型。不过,如今房地产行业政策依然高压,时势已和操盘阳光城、中南置地时大不相同,尽管陈凯有操盘中型房企的经验和能力,但在这条豪赌路上仍有不少障碍。相关证券:万科A(000002)金科股份(000656)金地集团(600383)绿地控股(600606)保利地产(600048)(来源:斑马消费的财富号 2020-08-13 08:04) [点击查看原文]