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李庚南:内循环经济之下谈房地产需弄清两个不等式

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南

  不能将抑制炒房简单地等同于抑制房地产需求,还需要甄别不同的房地产需求,采取差异化的措施。毕竟,房地产需求中,不仅有投资投机性需求,也有刚性的住房需求,以及改善性住房需求。关键则是要厘清炒房需求与合理住房需求的边界。

李庚南:内循环经济之下谈房地产需弄清两个不等式

  “七月流火,九月授衣”,这或许是对当前楼市境况最形象的描绘,既是回顾,也是瞻望。

  以7月24日房地产工作座谈会为背景,前后已有超过10个城市发布了各类调控收紧政策,其中虽多属于上半年房价地价过热城市的整改式政策举措,但总体上新一轮楼市调控山雨欲来。与此同时,关于经济“内循环”的探讨正喧,从理论层面将房地产进一步推到了市场的风口浪尖。关于房地产与内循环经济的相斥或相容的观点充斥于媒体,见仁见智。这些问题,在理论界掀起的波澜甚至远甚与房地产市场本身。

  楼市运行态势之微妙,理论与实务界对楼市的认知之纷纭,都促使我们有必要对房地产领域长期积淀的一些问题做深入的探究与反思,否则可能在思维和行动上步入歧途。反思不妨从以下两个不等式开始。

  不将房地产作为短期刺激经济手段≠不要发展房地产

  自1998年以来,我国房地产经历了六轮调控,但楼市始终如一匹羁傲不逊的野马。其中一个深刻的教训就是,在行政化调控手段主导下,房地产实际成了调控经济冷热的工具:经济过热——压缩投资——调控房地产,经济趋冷——扩大投资——刺激房地产。这种调控逻辑成无形中不断强化了经济对房地产的依赖,成就了典型的“土地财政”。长期以来形成的土地财政、房地产投资依赖症无形中又使房地产成了政府部门调控经济的手段,特别是短期刺激经济的手段。“政策调一调、房价涨一涨”的房地产伪周期律扭曲了市场预期。

  因此,需要改变行政化调控方式和调控逻辑,尊重房地产运行的内在规律,理性对待市场秉性特征并加以利用和疏导。这就要求我们走出“工具论”的思维范式,不能再把房地产作为调控整体经济的工具“拿进拿出”。

  抛弃工具论、矫正房地产市场预期显然是中国房地产调控的正解。正因为如此,2016年12月召开的中央经济工作会议上明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的导向,并于 2017年将之写进十九大报告。此后,这一理念在不同场景被反复强调、深化。2019年7月30日,中共中央政治局会议在强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位基础上,首次明确“不把房地产作为短期刺激经济的工具”的政策导向。这种导向的提出及持续贯彻,标志着我国房地产调控理念的根本改变,也表明我国房地产调控理性与方式的日渐成熟。

  但是,我们在强调这一理念的同时,也要防止走向另一面:不应简单地将房地产视为经济王国的“异类”,置于经济发展的对立面。逻辑上,房地产依然是经济增长有机的、不可或缺的组成部分。房地产行业对整体经济的意义更是毋庸置疑。无论从保就业还是稳增长看,就单个行业而言,房地产业都具有举足轻重的作用。

  有关数据显示,2020年上半年房地产业产值占名义GDP比重为7.4%,比2019年末提升了0.4个百分点;广义房地产占比达13.67%。房地产占固定资产投资比重为22.3%。上半年,地方政府性基金收入中,国有土地使用权出让收入占94.11%。实际上,在对经济增长的贡献中,房地产业通过拉动上下游其他产业投资、居民消费等对经济增长的贡献甚至远大于其自身对经济增长的贡献。可以说,房地产业在拉动经济发展中发挥了拉动投资、消费的双重功能。据有关测算,房地产GDP每增加1个单位,大致可以拉动工业0.4个单位、金融业0.2个单位、批发零售0.1个单位等。

  当前,在疫情防控及国际贸易环境恶化背景下,我国将转向内循环经济为主已势在必然。这意味着经济增长要更多地依赖国内完整的产业链和庞大的消费市场。从所谓房地产对消费的挤出效应看,这是否一定意味着房地产将更加边缘化?其实不然,至少对于将发展房地产与内循环简单对立起来的观点,笔者不敢苟同。

  诚然,房地产业发展的背后,特别是高房价的背后势必带来居民的高杠杆、高负债,导致一方面房地产占用太多的社会资源,另一方面会影响居民消费能力。但是,我们不能简单地认为或过于强调房地产业对消费的挤出。实际上,消费能否继续在经济增长中发挥压舱石作用,取决于多方面的因素。更为重要的是,住房消费本身也是消费经济的组成,而且房地产业发展本身对家具、装潢等相关领域消费的拉动作用也是不容忽视的。

  尽管在“不把房地产作为短期刺激工具”导向下,房地产将不再被视为拉动中国经济增长的主力军,固定资产投资的重心将转向“两新一重”;但是作为一个关联上下游五六十个行业的基础产业,房地产显然也不会过度萎缩。在本轮经济恢复中,特别是在内循环中,房地产仍将发挥拉动经济的正向作用。毕竟“两新一重”建设也离不开房地产的发展,乡村全面振兴、城乡一体化等战略均房地产发展息息相关。

  正因为如此,国家房地产调控的目标设定为“稳房价、稳地价、稳预期”,而非通常意义上的“打压房地产”,这其中恰恰佐证了对房地产的市场定位。

  抑制炒房≠抑制房地产需求

  “房住不炒”调控导向的政策基点是,坚持住房的居住属性,通过抑制、打击炒房行为,保持房价基本稳定,最大可能保障居民的合理住房需求特别是刚性需求。其基本逻辑是,既要抑制炒房,又要保障和支持居民的合理住房需求;换言之,抑制炒房并不排斥居民的合理住房需求。

  因此,不能将抑制炒房简单地等同于抑制房地产需求,还需要甄别不同的房地产需求,采取差异化的措施。毕竟,房地产需求中,不仅有投资投机性需求,也有刚性的住房需求,以及改善性住房需求。关键则是要厘清炒房需求与合理住房需求的边界。

  那么,究竟什么是炒房?

  关于炒房行为的界定,历来争议较多。炒房是伴随着房地产业的发展而产生的投机行为,市场化所提供的牟利机会是其根本动因,低买高卖以获利是其基本特征。但是否所有的房屋买卖行为都是炒房呢?显然并非如此。同样一套房,有人买进就是为了卖出以获利,也可能有人买入本为居住后因债务等原因被迫卖出,二者结果都能获得价差,但行为属性一样吗?房地产调控的边界应设在哪里?如何最大可能提高调控的精准性,减少误伤?这或是历次调控始终比较纠结的问题。

  在对炒房行为的界定上,北京市曾于2018年9月住建委等部门联合发布的《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》有一个比较清晰的界定,明确要打击的投机炒房行为包括:垄断房源,操纵房价、房租;捂盘惜售或者变相囤积房源;通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价;炒作“学区房”“不限购”“不限贷”“商住房”等概念,违规宣传商办类项目居住属性等行为;通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房;通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款;通过替购房者代为注册公司,提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策。

  显然,炒房行为是一种典型的市场行为,其在社会合法性、法律合法性等方面的边界均比较模糊。因此需要区分赢利方式:对于主观上具有影响房屋价格的故意,通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式,炒作房地产、牟取暴利的行为,应动用行政、法律手段予以严厉打击;对于不以影响房地产市场价格为目的,通过持有购进的房屋,待房地产价格上涨后再行卖出牟利的行为,采取经济手段进行调节和引导。

  现实中,更多的炒房行为应该属于后者,因此调控的方式和手段应以市场化为主。其中,选项很多,关键是力度的把握。

  遏制炒房最简单直接的思维

  笔者以为,要通过经济手段解决炒房这一市场问题,关键是要加大炒房的成本,堵塞各种套利空间,让其无利可图。不妨对现行的房地产调控工具箱做进一步优化组合:

  一是通过设定较长持有期限,让炒房者知难而退。规定商品房购入后5年以上甚至更长持有期限方可上市交易。这应该从形式上消除“炒”的效果,当然,同时需堵住相关规避的漏洞,针对“假落户”“假离婚”“假人才”等行为采取相应对策,如,为防止买卖双方达成协议,通过延后办产权登记以规避上市交易期限限制,可通过信息联网,形成二手房交易网签——产权登记的闭环。

  二是通过征收高额税收,让炒房者无利可图。一方面,对于房价买卖价差部分或盈利部分,剔除合理的价格因素和费用成本(包括融资成本、装修、维护等)外,征收100%所得税。高额的所得税用于保障性住房建设。这里需要攻克的难关有二:

  一是防止买卖双方合谋,做低房屋成交价格。但逻辑上这将不利于买家的二次交易。如果能将成交的价格与三证登记配套,形成完整闭环,这一漏洞基本也可堵住。毕竟,通过买卖双方利益的制衡是最有效的手段。

  其二是如何防止卖家将税费向买家转让问题。首先,这种转让行为跟整个市场的特征密切相关。如果是卖方市场,这种转嫁往往成为可能;如果是买方市场,则情况可能逆转。可采取的方法:在目前所得税自行申报系统基础上,可将房屋交易行为登记与所得税征收实行期限分离。纳入卖方年度集中申报,这将有效切断卖方向买方转嫁税收的链条。如果卖方将税收因素纳入售价,那么这部分溢价也会被100%的所得税拿走,当然买方也实际上承担了这部分税收,相当于财政收了两笔税收。

  其实,与其通过限购、限价等各种非市场的手段管入口,不如通过市场化手段管住出口。出口不畅,无利可图,则炒房者自退。

  (本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)