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王茜:黑石退出SOHO中国的牌桌后 潘石屹夫妇会留下吗?

  文/财经意见领袖专栏作家 王茜

  8月13日晚间,SOHO中国发布公告称,“公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止,迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识”。这一消息意味着,全球最大的另类资产管理公司、美国私募基金黑石集团退出了SOHO中国和潘石屹夫妇的“牌桌”。

  在国内商业写字楼行情低迷的背景下,潘石屹夫妇是应该继续寻找新买家,还是将SOHO中国留在手里?答案恐怕一时难以揭晓。不过,分析人士认为,在告别黑石集团后,潘石屹夫妇有可能会回到出售项目的“老路”上去。

王茜:黑石退出SOHO中国的牌桌后 潘石屹夫妇会留下吗?

  40亿美元的“牌桌”散场

  今年3月,黑石集团与SOHO中国的谈判浮上水面。当时据外媒道,黑石集团正进行排他性谈判,计划斥资40亿美元(约合人民币277亿元)将SOHO中国私有化,黑石集团还将接管SOHO中国债务。报道称,这将是黑石迄今为止在中国市场的最大投资。

  次日,SOHO中国公告称,针对与公司有关的潜在交易的媒体报道,董事会做出澄清及确认,公司正在和海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致、也可能不会导致对公司全部发行的股份进行全面要约收购。SOHO股价应声大涨。

  公开信息显示,潘石屹、张欣夫妇于1995年创立SOHO中国的前身红石实业有限公司。 2007年10月SOHO中国赴港上市,现为北京、上海最大的甲级写字楼开发商之一,开发总面积已超过500万平方米。截至2019年底,潘石屹、张欣夫妇合计持有SOHO中国33.24亿股股份,持股比例达63.93%。

  该公司的主要投资物业项目包括,北京的望京SOHO、光华路SOHO II、丽泽SOHO、银河╱朝阳门SOHO和前门大街项目,上海的古北SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO和SOHO天山广场等。截止2019年12月31日,该公司净资产约为371.16亿元(人民币,下同),总借贷共计约179.99亿元,其中约172.47亿元的借贷以该公司的投资物业以及有限制银行存款作为抵押。

  黑石集团是业内耳熟能详的名字。房地产基金投资是黑石集团投资回报最大的一项业务,黑石集团也因而被称为“世界上最大的房地产商”。典型案例如2007年黑石以260亿美元收购希尔顿酒店集团,修复并改善运营后于2014年后逐步卖出,最终获利约140亿美元,回报是初始投资的三倍多。

  在与SOHO中国洽谈的同时,黑石完成了一项针对欧洲房地产的98亿欧元(约合107亿美元)的基金募集,这是近两年以来成功完成募集的金额最大的一笔私募股权基金融资,被外界解读为黑石集团对欧洲市场的“抄底”计划。

  应该说,黑石集团是少数可以参与SOHO中国 “牌桌”的理想交易对手。

  然而,两个月后这笔交易传来变数。今年5月,外媒援引知情人士消息报道称,由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

  知情人士透露,黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段,一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。此外,债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧,这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

  如今,随着潜在交易讨论终止的公告消息发布,SOHO中国与黑石集团的“牌桌”彻底散场。中原地产首席分析师张大伟认为,“交易告吹原因很简单,肯定是价格不合适。一个嫌贵,一个嫌便宜。国内经济不行了,写字楼现在空置严重,疫情的影响加速了这个过程。”

  知名地产分析师严跃进认为,去年双方谈判的时候经济形势比较清晰、明朗,而今年疫情的出现打乱了节奏。

  继续寻找新买家,还是留下?

  在张大伟看来,潘石屹夫妇依然会寻求出售机会,“肯定是想脱手,但肯定是想高价脱手。不排除有企业会有意向,但是不是能接受高价,那就不知道了”。

  严跃进认为,考虑到写字楼市场的低迷态势以及SOHO中国的巨大体量,如果SOHO中国后续要寻找新的接盘者,困难会非常大,除非将价格压得很低。

  但是他也指出,从另一个角度思考,市场有传闻说潘石屹夫妇原本计划出售SOHO中国再去海外投资,但是当前欧美市场面临的不确定因素较多,国际环境错综复杂,海外发展的空间缩小,那么潘石屹夫妇还不如做好国内既有的项目。

  回顾2019年,SOHO中国业绩尚可。财报显示,2019年度该公司实现营业额约为18.47亿元(人民币,下同),2018年约为16.68亿元(剔除已售项目租金收入),同比增长约11%;毛利约为15.10亿元,较2018年毛利约12.85亿元增加约2.25亿元,上升约18%。整体毛利率由2018年约75%上升至约82%。

  SOHO中国称,根据戴德梁行的市场报告,北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降,而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨,2019年第四季度出租率出现随市场走低的情况,2019年年末出租率约为90%。

  SOHO中国2020年的半年报尚未公布,外界还不清楚疫情对该公司有无较大影响。但这不意味着SOHO中国无虞。该公司的核心业务区域——北京和上海写字楼市场都在疫情中受到冲击。

  第一太平戴维斯报告显示,2020年一季度北京写字楼市场空置率上升至13.2%的高位,是自2010年以来的最高值。甲级写字楼平均租金承压下行,连续第五个季度出现环比下滑,为每月每平方米363.0元,平均租金指数环比、同比分别下降0.2%、2.6%。

  上海方面,第一太平戴维斯报告称,今年一季度由于无新供应,季内市场以吸纳现有存量为主,这使得全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临,空置率还将继续上行。全市甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%,至人民币每平方米每天7.8元。

  券商分析认为SOHO中国自身面临着较大的现金流压力。中达证券今年3月的研报指出, SOHO 中国在2005年由住宅开发转型商写(商业写字楼)开发,通过对北京旧商写项目的改造和散售实现了快速增长;2012 年转型商写自持,SOHO中国经营发生显著变化,与以万科为代表的开发商产生了较大区别。

  收入结构方面,SOHO 的销售贡献占比由2009 年的99.1%下降至2019 年的0.5%,万科则保持稳定在95%以上。盈利能力方面,SOHO 周转速度下降,权益乘数较低,ROE 快速下降,2009 年SOHO 和万科的ROE 分别为21.1%和15.4%,2019 年则分别为3.8%和22.6%。现金流方面,SOHO 在进入完全自持阶段后现金流压力较大,2014 年起多次出售物业以平衡现金流。

  潘石屹夫妇频频“出货”已经不是新闻,甚至被调侃是要“清仓跑路”。2019年年末,潘石屹还回应过“跑路”传闻——“千万不要相信谣言,我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。老是说我跑了跑了,这都是谣言,跑不了的!”

  但数据显示,SOHO中国确实一直在“瘦身”。粗略统计,近年来SOHO中国累计出售资产套现接近300亿元,其中包括:

  2014年,以82.8亿元总对价出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近半租赁面积;2015年出售上海外滩国际金融中心8-1地块50%权益,套现45.85亿元;2016年,以32.2亿元的总对价出售上海的SOHO世纪广场;2017年,以85.8亿元的总对价出售上海的虹口SOHO及凌空SOHO;2019年,以总对价7.6亿元出售了位于北京的几个SOHO项目共计2583个地下停车位。

  告别黑石集团后,潘石屹夫妇是否会回到出售项目的“老路”上去,张大伟认为“很可能会的”。

  (本文作者介绍:供职新浪财经,专注华南地区上市企业报道,毕业于香港浸会大学传理学院,财经新闻方向。)