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大唐地产三顾港交所:盈利增速放缓 突击降负债

  大唐地产共计股权出质55次,而今年3月以来,就已进行10次。

  出品|每日财报

  作者| 刘雨辰

  在过去很长的一段时间内,高杠杆是房地产企业经营的主要特征之一,但随着房地产政策调控的趋严,相关房企的融资难度不断提升,从去年开始,多家中小房企先后向资本市场发起冲击,寄希望于通过上市融资补血。

  近日,厦门大唐房地产集团有限公司(以下简称:大唐地产)在香港交易所披露了IPO文件,而这已经是公司第三次冲击港股IPO。

  据《每日财报》了解,大唐地产成立于1994年,创始人是台湾第一代地产富商余英仪,发展初期主要围绕福建省厦门市及漳州市开展物业开发业务,目前大唐地产经营范围扩展为海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区。

  地产黄金时代已过,中小房企的生存空间不断被压缩,但资本市场不是避难所,随着海伦堡地产、三巽控股、万创国际等的接连失败,更加显示了中小房企IPO不易。而规模小、杠杆率高、盈利能力差等问题也是大唐地产的“绊脚石”。

  上市路一波三折,盈利增速明显放缓

  1994年,来自台湾的余英仪创办了大唐地产,在深耕厦门十多年后,受2008年全球金融危机影响,房地产行业整体陷入融资瓶颈,而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目。

  据媒体报道,当时大唐地产已拟定于2009年在香港挂牌,但因时年55岁的创始人余英仪在2008年8月因病遽然逝世,大唐地产的首次上市计划也随之搁浅。

  在金融危机席卷之下,如无数房企一样,大唐地产更是陷入风雨飘摇的境地。

  2010年,大唐地产易主,被福信集团战略整合。易主后的大唐地产,成了厦门女首富黄晞的控股公司。

  大唐地产20余年的发展,由闽入桂,进而北上前往京津冀。与其他开发商初期的发展轨迹无异,但以扩大土储冲击行业销售榜单的高速扩张方式,伴随着强烈的资金需求,上市补血成为了必经之路。

  2019年12月份,大唐地产首次向港交所递交招股书,却无疾而终。如今已是第三次闯关,在上市前夕突击降负债的大唐地产上市之路仍难言乐观。

  招股书显示,2017年-2019年,大唐地产的销售额分别为144.7亿元、308.6亿元和339.5亿元,2019年10.01%的增速较2018年的113.27%大幅放缓。

  同期的年内盈利分别为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元,2018-2019年增幅分别为42.37%和6.63%,可以直观的发现盈利增速明显放缓。

  除盈利增速下滑外,大唐地产还面临销售区域集中的潜在风险。公司的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区的业务产生,尤其特别依仗漳州、南宁及天津的业务。

  上市前突击降负债,信托融资占比超5成

  随着房地产行业逐渐告别高增长时代,以及政策的持续收缩,房地产企业因长期跑马圈地所积累的债务问题逐渐显现出来,成为整个行业的通病,大唐地产也难逃债务压顶的命运。

  2017-2019年,大唐地产的净负债比率分别为1087.9%,408.8%和119.2%,即便是持续下滑,但在上市前夕净负债率仍然达到119.2%。

  据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,125家上市房企的净负债率均值为92.52%,对比之下,大唐地产的净负债率还是高于平均水平。

  值得注意的是,相较于负债的下降,其中更多是得益于权益的增长。2017年-2019年,大唐地产的权益总额分别为6.47亿元、14.05亿元和30.84亿元,增速为117.16%和119.50%。

  具体来看,权益的各项构成都在大幅增长,公司连续三年扩充法定储备、连续两年股东注资,并且少数股东权益在2019年激增1703.32%。除了合作开发力度的加大,需警惕以“明股实债”隐藏真实负债规模的风险。

  今年上半年受疫情影响,很多债务压力较高的中小房企相继倒闭,截至目前,今年房地产企业的破产数量已经超过210家,平均每天都有1家以上的房企申请破产,主要以三四线的中小型房企为主。

  据最新财报显示,截至2020年2月底,大唐地产有息负债总额增至79.27亿元,其中一年内到期和一至两年内到期的借款分别为24.33亿元和31.51亿元,合计55.84亿元,信托融资占比超过五成。

  而其账上的现金仅为22.14亿元,已无法覆盖短期借款,屋漏偏逢连夜雨,随着信托资金流向房地产的政策趋严,大唐地产的融资渠道收缩,债务面临更大的压力,这或许就是公司着急上市的原因。

  此外,大唐地产频繁进行股权质押融资,企查查资料显示,大唐地产共计股权出质55次,而今年3月以来,就已进行10次。

  告别黄金时代,中小房企融资难

  房地产的黄金时代已成过去。在这样的背景之下,调控政策持续加码,今年的新冠疫情更是加速了行业的洗牌进程。目前行业呈现的特征是头部房企韧性较强,而且持续吞噬市场份额,但中小房企则面临非常大的压力。

  随着大房企越来越下沉到四五线城市,中小房企面临的局势非常不利,根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜,截至今年一季度末,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

  从数据上看,百强房企的行业集中度还在进一步加剧,其中,TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4%,提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低。

  在业内人士看来,不仅是整个行业环境发展原因,中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山,加速了房地产洗牌的节奏,对于大唐地产这种年销售额只有300亿左右规模的地方企业来说,未来将会面临很大的生存压力。

  房地产是杠杆经营的行业,能否融到资、融资成本的高低对于企业的经营至关重要。在“房住不炒”的政策指导下,政府进一步加强了对房地产信贷的管理。

  大型房企拥有多种融资渠道,包括银行贷款、信托融资、发行债券、增发新股等,2019年排名前10的房企的平均融资成本只有4.52%,而中小房企融资渠道相对单一,融资成本高企,通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间,严重压缩了利润空间。

  而大唐地产近两年的银行借款和其他借款利率均持续增长,并且2019年增幅扩大,2019年银行借款利率增至6.82%,其他借款利率则高达9.83%。

  截至2019年末,公司尚未履行的信托融资有7笔,仅有1笔利率为9%,其余均超10%,最高的达12%。

  融资难是众多中小房企发展的挡路石。如今房地产金融监管仍偏紧,房企融资也出现头部效应,大型房企融资无论是频率和金额,都是相对比较高,融资的成本也有所降低。

  近年来,房住不炒是主旋律,而今年的疫情以及中央的定调更是令房地产市场承压,在此环境下,以及自身的基本盘条件,大唐地产能否成功上市还需谨慎看待,对此《每日财报》将持续关注。

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责任编辑:马婕